ทนายที่ดิน ทีมทนายความมืออาชีพ ทนายคดีอาญา ทนายคดีแพ่ง ทนายคดีปกครอง ทนายความคดีฟอกเงิน ทนายคดีภาษี พร้อมอดีตผู้พิพากษา ทีมที่ปรึกษากฎหมายนักกฎหมายพร้อมดูแล ติดต่อโทร 099-096-4440, 063-995-3361, 02-103-1961, 02-000-4270 หรือ ไลน์: @sls2017

ทนายที่ดิน ดูแลคดีโฉนด บุกรุก แนวเขต ทางจำเป็น ซื้อขาย และข้อพิพาทอสังหาริมทรัพย์

ที่ดินเป็นทรัพย์สินมูลค่าสูง แต่ข้อพิพาทจำนวนมากไม่ได้เกิดจากการไม่มีเอกสารสิทธิ หากเกิดจากแนวเขตบนเอกสารไม่ตรงกับสภาพจริง มีบุคคลอื่นเข้าครอบครอง ทางเข้าออกถูกปิด สัญญาซื้อขายไม่รัดกุม หรือมีการโอนกรรมสิทธิ์โดยที่เจ้าของแท้จริงไม่ทราบ

คดีที่ดินจึงไม่สามารถพิจารณาจากสำเนาโฉนดเพียงหน้าเดียว ทนายที่ดินต้องตรวจประวัติทางทะเบียน สารบัญจดทะเบียน ระวางแผนที่ รูปแปลง การรังวัด ลำดับการครอบครอง สัญญา การชำระเงิน และพฤติการณ์ของบุคคลที่เกี่ยวข้องประกอบกัน

ความผิดพลาดในการเริ่มต้นคดีอาจส่งผลต่อรูปคดีทั้งหมด ตัวอย่างเช่น เจ้าของที่ดินแจ้งความฐานบุกรุกทั้งที่ความจริงเป็นข้อพิพาทแนวเขต หรือผู้ซื้อฟ้องเพียงขอเงินคืน ทั้งที่ควรขอให้บังคับโอนกรรมสิทธิ์และมีมาตรการป้องกันการโอนให้บุคคลอื่นด้วย

บริษัท เอสแอลเอส (2017) จำกัด ให้บริการปรึกษาและดำเนินคดีเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ตรวจเอกสารก่อนซื้อ ร่างสัญญา เจรจา รังวัดสอบเขต ไปจนถึงฟ้องคดี ต่อสู้คดี อุทธรณ์ และบังคับตามคำพิพากษา

หากกำลังถูกบุกรุก มีการก่อสร้างล้ำแนวเขต ถูกปิดทางเข้าออก คู่สัญญาเตรียมขายที่ดินให้ผู้อื่น หรือได้รับหมายศาล ควรส่งเอกสารให้ทนายตรวจโดยเร็ว ไม่ควรรอจนสิ่งปลูกสร้างเสร็จหรือทรัพย์ถูกโอนไปหลายทอด

โทรศัพท์: 099-096-4440

โทรศัพท์: 063-995-3361

โทรศัพท์: 02-103-1961

โทรศัพท์: 02-000-4270

LINE Official: @sls2017

เว็บไซต์: www.lawyerthailand.biz

ทนายที่ดินช่วยคุณเรื่องใดได้บ้าง

บริการด้านกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อาจแบ่งได้เป็นสามกลุ่มสำคัญ ได้แก่ การป้องกันความเสี่ยงก่อนทำธุรกรรม การแก้ข้อพิพาทโดยการเจรจา และการดำเนินคดีต่อศาล

1. ตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อหรือรับโอน

ตรวจสำเนาโฉนดและเอกสารฉบับปัจจุบัน เจ้าของกรรมสิทธิ์ ภาระจำนอง อายัด ขายฝาก เช่า ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน และรายการจดทะเบียนอื่น รวมถึงตรวจสัญญา ทางเข้าออก การใช้ประโยชน์ และความเสี่ยงที่ไม่ปรากฏบนหน้าโฉนด

2. ร่างและตรวจสัญญาอสังหาริมทรัพย์

ตรวจหรือจัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาซื้อขาย สัญญาเช่า สัญญาให้ สัญญาจำนอง สัญญาขายฝาก บันทึกข้อตกลงแบ่งที่ดิน และข้อตกลงเกี่ยวกับทางเข้าออกหรือสิ่งปลูกสร้าง

3. คดีบุกรุกและฟ้องขับไล่

ดำเนินการเมื่อมีบุคคลเข้าครอบครอง ปลูกสร้าง ทำประโยชน์ ตั้งรั้ว วางสิ่งของ หรืออยู่อาศัยในที่ดินโดยไม่มีสิทธิ รวมถึงกรณีผู้เช่า ผู้ยืมใช้ หรือผู้อาศัยไม่ยอมออกหลังสิทธิสิ้นสุด

4. คดีแนวเขตและรังวัดสอบเขต

ตรวจกรณีหลักเขตสูญหาย แผนที่ไม่ตรงกับสภาพจริง เพื่อนบ้านไม่รับรองแนวเขต รั้วหรืออาคารล้ำเข้ามา และข้อพิพาทเกี่ยวกับผลการรังวัด

5. คดีครอบครองปรปักษ์

ให้คำปรึกษาแก่เจ้าของที่ดินที่ถูกผู้อื่นครอบครอง และผู้ครอบครองที่ต้องการพิสูจน์การได้กรรมสิทธิ์ โดยวิเคราะห์ลักษณะ ระยะเวลา และเจตนาแห่งการครอบครองตามกฎหมาย

6. ทางจำเป็นและภาระจำยอม

ดำเนินการกรณีที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ถูกปิดทางที่เคยใช้ หรือมีข้อโต้แย้งว่าทางผ่านเป็นทางจำเป็น ภาระจำยอม ทางสาธารณะ หรือเป็นเพียงการอนุญาตส่วนบุคคล

7. คดีโฉนดทับซ้อนและเพิกถอนเอกสารสิทธิ

ตรวจประวัติการออกเอกสารสิทธิ หลักฐานการครอบครองเดิม ระวางแผนที่ การเดินสำรวจ และคำสั่งของหน่วยงานรัฐ เพื่อพิจารณาว่าควรดำเนินการในศาลยุติธรรม ศาลปกครอง หรือใช้ช่องทางทางปกครองก่อน

8. คดีผิดสัญญาซื้อขายที่ดิน

ฟ้องให้ชำระเงิน โอนกรรมสิทธิ์ คืนเงินมัดจำ คืนเงินดาวน์ หรือชดใช้ค่าเสียหาย รวมถึงต่อสู้กรณีถูกกล่าวหาว่าผิดสัญญา

9. คดีฉ้อโกงหรือปลอมเอกสารที่ดิน

ตรวจข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการหลอกขายที่ดิน การขายทรัพย์ของผู้อื่น การปลอมหนังสือมอบอำนาจ ปลอมลายมือชื่อ และการจดทะเบียนโดยมิชอบ เพื่อแยกการดำเนินคดีแพ่งและอาญาอย่างเหมาะสม

10. ที่ดินมรดกและกรรมสิทธิ์รวม

จัดการกรณีที่ดินยังเป็นชื่อผู้ตาย ทายาทตกลงกันไม่ได้ มีผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมบางรายยึดถือผลประโยชน์ หรือมีข้อพิพาทเรื่องการแบ่ง การขาย และการใช้ทรัพย์ร่วมกัน

11. คดีเวนคืนและข้อพิพาทกับหน่วยงานรัฐ

ตรวจประกาศ กฎหมายที่ใช้บังคับ กระบวนการกำหนดค่าทดแทน การอุทธรณ์ และเขตอำนาจศาลเมื่อเจ้าของเห็นว่าการใช้อำนาจหรือค่าทดแทนไม่ถูกต้อง

12. ตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ให้คำปรึกษาผู้ซื้อ นักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ บริษัท และชาวต่างชาติ เกี่ยวกับเอกสารสิทธิ ผังเมือง ใบอนุญาตก่อสร้าง ทางเข้าออก สาธารณูปโภค ภาระผูกพัน และโครงสร้างการถือครองที่ชอบด้วยกฎหมาย

ปัญหาที่ดินแบบใดต้องติดต่อทนายโดยเร็ว

การปรึกษาทนายเร็วไม่ได้หมายความว่าต้องฟ้องทันที แต่ช่วยป้องกันการทำลายหลักฐานและการดำเนินการผิดประเภท โดยเฉพาะกรณีต่อไปนี้

มีรถขุด รถบรรทุก หรือผู้รับเหมาเข้าปรับพื้นที่โดยไม่ได้รับอนุญาต
เพื่อนบ้านกำลังก่อสร้างกำแพง บ้าน หรืออาคารล้ำแนวเขต
มีการถอนหรือย้ายหมุดหลักเขต
มีบุคคลนำโฉนดไปใช้หรืออ้างว่ามีหนังสือมอบอำนาจ
ผู้ขายรับมัดจำแล้วประกาศขายให้บุคคลอื่น
เจ้าของร่วมกำลังโอนส่วนของตนหรือทำธุรกรรมที่กระทบทั้งแปลง
ทางเข้าออกถูกปิด ทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดิน
มีหมายเรียก คำฟ้อง หรือหนังสือจากสำนักงานที่ดิน
ได้รับแจ้งการรังวัดแปลงข้างเคียงแต่ไม่เห็นด้วยกับแนวเขต
พบว่าเลขที่โฉนด เนื้อที่ หรือรูปแผนที่ไม่ตรงกับที่ซื้อ
มีบุคคลอ้างครอบครองปรปักษ์
ทราบว่ามีการโอนโดยใช้เอกสารหรือลายมือชื่อที่สงสัยว่าไม่แท้
หน่วยงานรัฐมีคำสั่งเพิกถอน แก้ไข หรือไม่ออกเอกสารสิทธิ
กำลังจะซื้อที่ดินมูลค่าสูงแต่ยังไม่ได้ตรวจสอบสถานะอย่างเป็นระบบ
เอกสารสิทธิแต่ละประเภทเหมือนกันหรือไม่

คำว่า “มีเอกสารที่ดิน” ไม่ได้หมายความว่าเอกสารทุกชนิดให้สิทธิเท่ากัน ผู้ซื้อควรทราบว่าเอกสารแต่ละประเภทมีฐานการออก ขอบเขตสิทธิ วิธีโอน และข้อจำกัดต่างกัน

โฉนดที่ดิน

เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่การมีชื่อในโฉนดยังไม่ได้ตัดประเด็นทุกอย่าง เช่น แนวเขตอาจพิพาท มีภาระผูกพัน หรือมีบุคคลอื่นอ้างสิทธิจากนิติกรรมหรือการครอบครอง

หนังสือรับรองการทำประโยชน์

เอกสารประเภท น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. เกี่ยวข้องกับสิทธิครอบครองและการรับรองการทำประโยชน์ การตรวจสอบต้องดูตำแหน่ง รูปแปลง การกำหนดระวาง และขั้นตอนการจดทะเบียนเฉพาะของเอกสารนั้น

หลักฐานการแจ้งการครอบครองและเอกสารอื่น

เอกสารบางประเภทเป็นหลักฐานเกี่ยวกับประวัติการครอบครอง ไม่ใช่โฉนดกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ผู้ซื้อไม่ควรชำระเงินเพราะเห็นเพียงเอกสารหรือเลขแปลง แต่ต้องตรวจว่าผู้ขายมีสิทธิใดและสามารถโอนสิทธินั้นได้หรือไม่

ที่ดินตามกฎหมายเฉพาะ

ที่ดิน ส.ป.ก. ที่ป่าสงวน ที่ราชพัสดุ ที่นิคม ที่สาธารณประโยชน์ หรือที่ดินซึ่งรัฐจัดให้ประชาชน อาจมีวัตถุประสงค์และข้อจำกัดเฉพาะ การซื้อขายหรือถือครองโดยเข้าใจว่าเหมือนโฉนดทั่วไปอาจก่อความเสียหายร้ายแรง

มีชื่อในโฉนดแปลว่าเป็นเจ้าของเด็ดขาดหรือไม่

ชื่อในโฉนดเป็นพยานหลักฐานสำคัญมาก แต่คดีที่ดินบางประเภทต้องตรวจที่มาของการจดทะเบียนด้วย เช่น มีการปลอมหนังสือมอบอำนาจ นิติกรรมอำพราง ผู้โอนไม่มีความสามารถ หรือการออกเอกสารสิทธิทับที่ดินของผู้อื่น

ในทางกลับกัน บุคคลที่ไม่มีชื่อในโฉนดอาจอ้างสิทธิจากสัญญา กรรมสิทธิ์รวม มรดก การถือแทน หรือการครอบครองตามเงื่อนไขกฎหมายได้ การวิเคราะห์จึงต้องแยก “ข้อมูลทางทะเบียน” ออกจาก “สิทธิที่แท้จริงตามข้อเท็จจริง” แล้วตรวจว่าทั้งสองส่วนสอดคล้องกันหรือไม่

ถูกบุกรุกที่ดิน ต้องทำอย่างไรเป็นอันดับแรก

1. อย่าใช้กำลังเข้าปะทะ

แม้เชื่อว่าตนเป็นเจ้าของ การทำร้าย รื้อถอน หรือทำลายทรัพย์ของฝ่ายตรงข้ามโดยพลการอาจทำให้เกิดคดีอาญาและทำให้สถานะจากผู้เสียหายกลายเป็นผู้ต้องหา

2. บันทึกสภาพพื้นที่

ถ่ายภาพและวิดีโอให้เห็นตำแหน่งโดยรอบ วันที่ สิ่งปลูกสร้าง เครื่องจักร บุคคล และกิจกรรมที่เกิดขึ้น หากมีภาพถ่ายเดิม แผนที่ หรือภาพถ่ายดาวเทียม ควรเก็บไว้เปรียบเทียบ

3. ตรวจเอกสารและแนวเขต

นำโฉนด ระวางและหลักฐานการรังวัดมาตรวจ อย่าตัดสินว่าบุกรุกจากตำแหน่งรั้วหรือการประมาณด้วยสายตาเพียงอย่างเดียว

4. ทำหนังสือคัดค้าน

หนังสือควรระบุข้อเท็จจริง สิทธิของผู้ส่ง พื้นที่พิพาท และสิ่งที่ต้องการให้อีกฝ่ายหยุดหรือดำเนินการ ไม่ควรใช้ถ้อยคำกล่าวหาเกินกว่าหลักฐานที่มี

5. พิจารณามาตรการทางกฎหมาย

แนวทางอาจประกอบด้วยการเจรจา รังวัด ฟ้องขับไล่ เรียกค่าเสียหาย ขอคุ้มครองชั่วคราว หรือดำเนินคดีอาญา หากข้อเท็จจริงครบองค์ประกอบความผิด

คดีบุกรุกทางอาญากับฟ้องขับไล่ทางแพ่งต่างกันอย่างไร

คดีอาญามุ่งพิจารณาว่าผู้ถูกกล่าวหาได้กระทำความผิดตามองค์ประกอบกฎหมายหรือไม่ จึงต้องตรวจเจตนาและพฤติการณ์อย่างละเอียด หากเป็นข้อพิพาทสิทธิหรือแนวเขตโดยสุจริต ตำรวจอาจเห็นว่าเป็นเรื่องทางแพ่ง หรือพยานอาจไม่เพียงพอพิสูจน์ความผิดทางอาญา

คดีแพ่งมุ่งพิสูจน์สิทธิในการครอบครองหรือกรรมสิทธิ์ และขอให้ศาลสั่งขับไล่ รื้อถอน ส่งมอบทรัพย์ หรือชดใช้ค่าเสียหาย บางกรณีต้องดำเนินการทั้งสองทาง แต่ไม่ควรแจ้งความเพียงเพื่อกดดันคู่กรณีโดยไม่มีฐานกฎหมาย

ฟ้องขับไล่ได้ในกรณีใด

การฟ้องขับไล่มักเกิดขึ้นเมื่อบุคคลครอบครองทรัพย์โดยไม่มีสิทธิหรือสิทธิเดิมสิ้นสุดแล้ว เช่น

ผู้เช่าไม่ยอมออกหลังสัญญาสิ้นสุดหรือถูกบอกเลิก

ผู้อาศัยได้รับอนุญาตชั่วคราวแต่ไม่ยอมคืนพื้นที่
ผู้ซื้อผิดนัดและไม่มีสิทธิครอบครองต่อ
ผู้บุกรุกเข้าปลูกสร้างหรือทำประโยชน์
ผู้ถือกรรมสิทธิ์เดิมโอนทรัพย์แล้วไม่ยอมส่งมอบ
ผู้ครอบครองอาศัยเอกสารหรือสัญญาที่ถูกบอกล้างหรือสิ้นผลแล้ว

ก่อนฟ้องต้องตรวจฐานความสัมพันธ์เดิม เพราะผู้เช่า ผู้ยืม ผู้ได้รับอนุญาต และผู้บุกรุกมีจุดเริ่มต้นการครอบครองต่างกัน หนังสือบอกกล่าวและคำขอท้ายฟ้องจึงอาจแตกต่างกันด้วย

เรียกค่าเสียหายจากผู้บุกรุกได้หรือไม่

เจ้าของหรือผู้มีสิทธิอาจเรียกค่าเสียหายจากการใช้ทรัพย์โดยไม่มีสิทธิ ค่าเสียโอกาส ค่าฟื้นฟูพื้นที่ หรือความเสียหายอื่นที่พิสูจน์ได้ แต่จำนวนเงินไม่ได้เกิดจากการตั้งตัวเลขขึ้นเอง

ควรเตรียมหลักฐาน เช่น ราคาค่าเช่าในบริเวณใกล้เคียง สัญญาที่เสียโอกาส รายได้เดิม ค่าใช้จ่ายซ่อมแซม รายงานประเมิน และหลักฐานระยะเวลาที่ถูกยึดใช้ ศาลจะพิจารณาความสมเหตุสมผลและความสัมพันธ์กับการกระทำของจำเลย

แนวเขตที่ดินไม่ตรงกัน ควรเชื่อรั้วหรือโฉนด

รั้วเป็นเพียงสภาพที่ปรากฏในพื้นที่ ไม่ใช่ข้อยุติทางกฎหมายเสมอ ส่วนรูปแผนที่ในโฉนดก็ต้องอ่านร่วมกับระวาง หมุดหลักเขต และข้อมูลการรังวัด

ขั้นตอนที่ควรดำเนินการ ได้แก่

ขอคัดเอกสารทางทะเบียนและหลักฐานรังวัด
ตรวจตำแหน่งหลักเขตเดิม
ขอรังวัดสอบเขตผ่านสำนักงานที่ดิน
เข้าร่วมในวันรังวัดและบันทึกข้อคัดค้าน
เก็บภาพถ่าย พยานและประวัติการใช้พื้นที่
ให้ทนายประเมินผลรังวัดและสิทธิของแต่ละฝ่าย

การไม่ไปร่วมรังวัดหรือการลงนามรับรองโดยไม่เข้าใจอาจสร้างภาระในการพิสูจน์ภายหลัง จึงควรอ่านเอกสารก่อนลงชื่อทุกครั้ง

เพื่อนบ้านสร้างกำแพงหรืออาคารล้ำที่ดิน ทำอย่างไร

เริ่มจากยืนยันแนวเขตและขอบเขตส่วนที่ล้ำ หากงานก่อสร้างกำลังดำเนินต่อ ความเสียหายอาจเพิ่มขึ้นทุกวัน จึงควรแจ้งคัดค้านเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมพิจารณาประสานหน่วยงานท้องถิ่นเรื่องใบอนุญาตก่อสร้าง

แนวทางทางคดีอาจขอให้หยุดก่อสร้าง รื้อถอนส่วนที่ล้ำ คืนพื้นที่ และชดใช้ค่าเสียหาย ทั้งนี้ต้องประเมินความจำเป็นของมาตรการคุ้มครองชั่วคราวตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย ไม่ใช่ทุกกรณีที่ศาลจะออกคำสั่งให้โดยอัตโนมัติ

ครอบครองปรปักษ์คืออะไร

การครอบครองปรปักษ์เป็นการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นจากการครอบครองที่มีองค์ประกอบตามกฎหมายและติดต่อกันครบระยะเวลาที่กำหนด

การอาศัยอยู่ในที่ดินเป็นเวลานานเพียงอย่างเดียวยังไม่เพียงพอ ต้องตรวจว่าครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของหรือไม่ หากครอบครองในฐานะผู้เช่า ผู้อาศัย ผู้ดูแล ผู้ยืมใช้ ผู้รับฝาก หรือได้รับอนุญาตจากเจ้าของ การครอบครองเริ่มต้นอาจไม่เป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของ

อสังหาริมทรัพย์ที่มีโฉนดและที่ดินซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครองอาจเกี่ยวข้องกับหลักกฎหมายและระยะเวลาที่ต่างกัน จึงไม่ควรนำคำอธิบายเรื่อง “อยู่ครบสิบปีแล้วได้ที่ดิน” ไปใช้กับทุกกรณี

เจ้าของที่ดินป้องกันครอบครองปรปักษ์ได้อย่างไร

ตรวจพื้นที่จริงเป็นระยะ
รักษาหลักเขตและถ่ายภาพสภาพแปลง
ทำสัญญาเช่าหรือหนังสืออนุญาตเมื่อให้ผู้อื่นใช้
เก็บหลักฐานการชำระภาษีและค่าใช้จ่าย
ทำหนังสือคัดค้านเมื่อพบการยึดถือโดยไม่มีสิทธิ
รังวัดสอบเขตเมื่อแนวเขตไม่ชัด
ดำเนินคดีขับไล่เมื่อการเจรจาไม่เป็นผล
ไม่ปล่อยให้ผู้ครอบครองอ้างต่อบุคคลภายนอกว่าเป็นเจ้าของโดยไม่โต้แย้ง

หนังสือคัดค้านมีประโยชน์ด้านพยานหลักฐาน แต่ผลทางกฎหมายต้องพิจารณาทั้งการส่งถึงผู้รับ เนื้อหา และการดำเนินการภายหลัง ไม่ควรเชื่อว่าการส่งจดหมายฉบับเดียวจะตัดปัญหาได้ทุกกรณี

ผู้ครอบครองต้องการร้องขอกรรมสิทธิ์ทำอย่างไร

ผู้ครอบครองต้องรวบรวมหลักฐานที่แสดงจุดเริ่มต้นและลักษณะการครอบครอง เช่น ภาพถ่าย บ้านเลขที่ เอกสารสาธารณูปโภค หลักฐานปลูกสร้าง การทำประโยชน์ พยานเพื่อนบ้าน และการแสดงตนเป็นเจ้าของ

แต่หลักฐานชำระค่าน้ำ ค่าไฟ หรือภาษีเพียงอย่างเดียวไม่ได้พิสูจน์องค์ประกอบทั้งหมด ศาลจะตรวจด้วยว่าเจ้าของเดิมเคยอนุญาตหรือคัดค้านหรือไม่ การครอบครองต่อเนื่องจริงหรือไม่ และที่ดินอยู่ในประเภทที่สามารถอ้างหลักดังกล่าวได้หรือไม่

ทางจำเป็นคืออะไร

ทางจำเป็นเกี่ยวข้องกับที่ดินที่ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ หรือมีทางออกแต่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเหมาะสมตามสภาพและเหตุแห่งความจำเป็น เจ้าของที่ดินอาจขอผ่านที่ดินแปลงข้างเคียงภายใต้เงื่อนไขของกฎหมาย

การกำหนดแนวทางต้องคำนึงถึง

ความจำเป็นจริงของที่ดินที่ถูกปิดล้อม
เส้นทางที่ก่อความเสียหายน้อยที่สุด
ความเหมาะสมกับการใช้ประโยชน์
ความกว้างและลักษณะของทาง
ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ถูกใช้ทาง
สาเหตุที่ทำให้ที่ดินไม่มีทางออก

ผู้ขอไม่สามารถเลือกเส้นทางที่สะดวกหรือมีมูลค่าทางธุรกิจสูงที่สุดตามใจชอบ ส่วนเจ้าของที่ดินข้างเคียงก็ไม่ควรปฏิเสธโดยไม่ตรวจว่ากฎหมายให้สิทธิแก่อีกฝ่ายหรือไม่

ภาระจำยอมต่างจากทางจำเป็นอย่างไร

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์แปลงหนึ่งต้องรับภาระเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อีกแปลงหนึ่ง อาจเกิดจากการจดทะเบียนหรือการใช้ติดต่อกันตามเงื่อนไขของกฎหมาย

ทางจำเป็นเกิดจากสภาพที่ดินและบทบัญญัติกฎหมาย ส่วนภาระจำยอมอาจครอบคลุมมากกว่าทางเดินหรือทางรถ เช่น ทางระบายน้ำ การวางท่อ หรือข้อจำกัดบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินอีกแปลง

อีกกรณีหนึ่งคือเจ้าของเคยอนุญาตให้เพื่อนบ้านผ่านเป็นการส่วนตัว การอนุญาตเช่นนี้อาจยังไม่เป็นภาระจำยอม ต้องตรวจถ้อยคำ ระยะเวลา พฤติการณ์ และการจดทะเบียนก่อนสรุปสิทธิ

ใช้ทางมานาน เจ้าของใหม่ปิดทางได้หรือไม่

ต้องตรวจว่าการใช้ทางมีฐานใด ได้แก่

เป็นทางสาธารณะ
เป็นภาระจำยอมที่จดทะเบียน
ได้ภาระจำยอมโดยอายุความ
เป็นทางจำเป็น
เป็นสิทธิตามสัญญา
เป็นเพียงการอนุญาตหรือการใช้โดยอาศัยไมตรี

แต่ละฐานมีองค์ประกอบและผลต่อเจ้าของใหม่ต่างกัน การมีคนใช้ทางจำนวนมากหรือใช้มานานไม่ได้ทำให้เป็นทางสาธารณะหรือภาระจำยอมโดยอัตโนมัติ ต้องตรวจเอกสารและประวัติการใช้จริง

ซื้อที่ดินแล้วไม่มีทางเข้าออก ฟ้องผู้ขายได้หรือไม่

ต้องตรวจว่าสัญญาและคำโฆษณาระบุเรื่องทางเข้าออกอย่างไร ผู้ขายทราบปัญหาหรือรับรองสิ่งใดไว้หรือไม่ ผู้ซื้อได้ตรวจสภาพก่อนซื้อเพียงใด และยังมีทางออกทางกฎหมายประเภทอื่นหรือไม่

สิทธิเรียกร้องอาจเกี่ยวกับการผิดสัญญา การสำคัญผิด การฉ้อฉล ความชำรุดบกพร่อง หรือการขอทางจำเป็น แต่ผลลัพธ์และผู้ที่ต้องรับผิดอาจต่างกัน จึงต้องตรวจสัญญา เอกสารการตลาด ข้อความสนทนา และแผนที่ก่อนเลือกฐานฟ้อง

ซื้อที่ดินต้องตรวจอะไรบ้างก่อนจ่ายมัดจำ

1. ตรวจผู้มีสิทธิขาย

ตรวจชื่อเจ้าของ สถานภาพสมรส ผู้จัดการมรดก ผู้แทนบริษัท และอำนาจของผู้ลงนาม หากขายผ่านตัวแทน ต้องตรวจหนังสือมอบอำนาจและตัวบุคคล

2. ตรวจเอกสารฉบับปัจจุบัน

ไม่ควรใช้สำเนาเก่าที่ผู้ขายส่งมาเพียงอย่างเดียว ควรตรวจสารบัญจดทะเบียน ภาระจำนอง อายัด ขายฝาก เช่า และสิทธิอื่นที่ผูกพันทรัพย์

3. ตรวจตำแหน่งและสภาพจริง

ลงพื้นที่ ตรวจทางเข้าออก ผู้ครอบครอง แนวเขต สิ่งปลูกสร้าง แหล่งน้ำ ระบบไฟฟ้า และการใช้ที่ดินข้างเคียง

4. ตรวจผังเมืองและข้อจำกัดการพัฒนา

ที่ดินมีโฉนดไม่ได้หมายความว่าจะสร้างโรงงาน โรงแรม อาคารสูง หรือจัดสรรโครงการได้ทุกแปลง ต้องตรวจผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร สิ่งแวดล้อม ทางเข้าออก และกฎหมายเฉพาะพื้นที่

5. ตรวจสัญญา

กำหนดทรัพย์ ราคา เงินมัดจำ เงื่อนไขโอน ผู้รับผิดชอบภาษี การส่งมอบ การผิดนัด การคืนเงิน และข้อรับรองของผู้ขายให้ชัดเจน

6. ตรวจที่มาของเงินและภาษี

ผู้ซื้อและผู้ขายควรประเมินค่าธรรมเนียม ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ภาษีเงินได้ และค่าใช้จ่ายอื่นก่อนกำหนดราคาสุทธิ

วางเงินมัดจำแล้วผู้ขายไม่ยอมโอน ทำอย่างไร

ต้องอ่านสัญญาก่อนว่าข้อตกลงเป็นเพียงการจอง สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาประเภทอื่น มีทรัพย์และราคาชัดเจนเพียงใด คู่สัญญากำหนดวันโอนและเงื่อนไขบังคับก่อนครบหรือไม่

แนวทางอาจเป็น

บอกกล่าวให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญา
แสดงความพร้อมชำระเงินและรับโอน
ฟ้องบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์
ขอคืนเงินมัดจำหรือเงินที่ชำระ
เรียกเบี้ยปรับและค่าเสียหายตามที่พิสูจน์ได้
ขอคุ้มครองชั่วคราวเพื่อป้องกันการโอนไปยังบุคคลอื่น

ผู้ซื้อไม่ควรปล่อยวันนัดโอนผ่านไปโดยไม่มีหลักฐานว่าตนพร้อมปฏิบัติ เพราะอีกฝ่ายอาจนำมาอ้างว่าผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา

ผู้ซื้อไม่ชำระเงิน ผู้ขายริบมัดจำได้ทุกกรณีหรือไม่

ไม่ใช่ทุกกรณี ต้องตรวจว่าเงินนั้นมีสถานะเป็นมัดจำ เงินดาวน์ หรือเงินชำระราคาบางส่วน และตรวจว่าใครเป็นฝ่ายผิดสัญญา ข้อกำหนดริบเงินเป็นธรรมและใช้บังคับได้เพียงใด

หากผู้ขายเองไม่มีสิทธิโอน ปกปิดภาระผูกพัน หรือไม่สามารถส่งมอบทรัพย์ตามที่ตกลง ก็อาจไม่มีสิทธิริบเงินโดยอ้างการผิดนัดของผู้ซื้อเพียงฝ่ายเดียว

สัญญาซื้อขายที่ดินเขียนกันเองใช้ได้หรือไม่

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสัญญาจะซื้อจะขายมีข้อกำหนดเรื่องแบบและหลักฐานตามกฎหมายแตกต่างกัน การเขียนกันเองอาจมีผลบางประการ แต่ปัญหามักอยู่ที่ข้อความไม่ครบหรือไม่ชัด เช่น ไม่ระบุแปลงที่ดิน วันโอน ภาระผูกพัน หรือผลของการผิดนัด

ยิ่งทรัพย์มีมูลค่าสูง ค่าตรวจและร่างสัญญามักน้อยกว่าความเสียหายจากการต้องฟ้องคดีในภายหลัง ไม่ควรใช้แบบสัญญาจากอินเทอร์เน็ตโดยไม่ปรับให้ตรงกับธุรกรรมจริง

ขายฝากที่ดินต่างจากจำนองอย่างไร

ขายฝากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับซื้อฝาก โดยผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนด ส่วนจำนองเป็นการนำทรัพย์ประกันหนี้โดยกรรมสิทธิ์ยังอยู่กับผู้จำนอง

ความแตกต่างนี้มีผลรุนแรงต่อสิทธิในทรัพย์ คู่สัญญาควรเข้าใจราคาไถ่ กำหนดเวลา วิธีใช้สิทธิ การบอกกล่าว และข้อจำกัดตามกฎหมายเฉพาะก่อนลงนาม

ผู้ที่ต้องการเงินกู้ไม่ควรลงนามสัญญาหรือหนังสือมอบอำนาจโดยเชื่อคำอธิบายด้วยวาจาว่า “เป็นเพียงหลักประกัน” หากเอกสารที่จดทะเบียนมีผลเป็นการโอนกรรมสิทธิ์

โดนหลอกให้เซ็นโอนที่ดิน ทำอย่างไร

ควรขอคัดสำเนาเอกสารที่สำนักงานที่ดินโดยเร็ว ได้แก่ สัญญาจดทะเบียน หนังสือมอบอำนาจ สำเนาบัตร เอกสารประกอบ และรายการทางทะเบียน จากนั้นจัดทำลำดับเหตุการณ์ว่าใครติดต่อ อธิบายอย่างไร มีการจ่ายเงินหรือไม่ และเจ้าของเดินทางไปสำนักงานที่ดินหรือไม่

หลักฐานอาจประกอบด้วย

ข้อความสนทนาและบันทึกการโทร
เอกสารการเงิน
ตัวอย่างลายมือชื่อ
พยานที่อยู่ในเหตุการณ์
เวชระเบียน หากเกี่ยวข้องกับความสามารถของผู้โอน
กล้องวงจรปิดหรือข้อมูลการเดินทาง
เอกสารจากสำนักงานที่ดิน
หลักฐานความสัมพันธ์กับผู้รับโอน

การดำเนินการอาจมีทั้งขอเพิกถอนนิติกรรม เรียกคืนทรัพย์ เรียกค่าเสียหาย และคดีอาญา แต่ต้องตรวจสิทธิของบุคคลภายนอกที่รับโอนต่อด้วย

โฉนดปลอมหรือหนังสือมอบอำนาจปลอมต้องทำอย่างไร

อย่าส่งมอบต้นฉบับหลักฐานให้บุคคลอื่นโดยไม่มีบันทึกรับเอกสาร ควรขอคัดข้อมูลทางทะเบียนจากแหล่งทางราชการและรักษาตัวอย่างลายมือชื่อที่เชื่อถือได้

การพิสูจน์ไม่ได้อาศัยเพียงการดูด้วยตา อาจต้องตรวจเส้นทางเอกสาร พยานการลงนาม เจ้าหน้าที่ที่รับจดทะเบียน และความเห็นผู้เชี่ยวชาญ การแจ้งความควรระบุข้อเท็จจริงอย่างเป็นระบบและแยกบุคคลที่เกี่ยวข้องตามบทบาท

โฉนดทับซ้อนเกิดขึ้นได้อย่างไร

ข้อพิพาทโฉนดทับซ้อนอาจเกิดจากประวัติการออกเอกสารสิทธิ การกำหนดตำแหน่งแปลง การสำรวจคนละช่วงเวลา ความคลาดเคลื่อนของระวาง หรือการนำหลักฐานการครอบครองไปใช้ผิดตำแหน่ง

การวิเคราะห์ต้องตรวจ

สารบบและสารบัญจดทะเบียน
ระวางแผนที่และต้นร่าง
หลักฐานการรังวัดแต่ละครั้ง
เอกสารสิทธิฉบับเดิม
ภาพถ่ายทางอากาศ
ประวัติการครอบครองและทำประโยชน์
พยานเจ้าของที่ดินข้างเคียง
ลำดับวันที่ออกเอกสารสิทธิ
คำสั่งหรือกระบวนการของหน่วยงานรัฐ

ไม่ควรสรุปว่าโฉนดที่ออกก่อนชนะเสมอ หรือผู้ครอบครองจริงชนะเสมอ ทุกกรณีต้องตรวจความชอบด้วยกฎหมายของการออกเอกสารและสิทธิเดิมในพื้นที่

การขอเพิกถอนโฉนดต้องฟ้องศาลใด

คำตอบขึ้นอยู่กับสิ่งที่โต้แย้ง หากพิพาทระหว่างเอกชนว่าใครเป็นเจ้าของหรือใครมีสิทธิดีกว่า อาจอยู่ในอำนาจศาลยุติธรรม แต่หากโต้แย้งคำสั่งหรือการใช้อำนาจทางปกครองของเจ้าหน้าที่ อาจเกี่ยวข้องกับศาลปกครอง

บางคดีมีทั้งปัญหากรรมสิทธิ์และความชอบของคำสั่งทางปกครอง จึงต้อง วางลำดับการดำเนินการให้ถูกต้อง การยื่นผิดศาลอาจเสียทั้งเวลา ค่าใช้จ่าย และโอกาสด้านกำหนดเวลา

สำนักงานที่ดินแก้ไขหรือเพิกถอนเอกสารเองได้หรือไม่

เจ้าหน้าที่อาจมีอำนาจดำเนินการตามประมวลกฎหมายที่ดินและกระบวนการทางปกครองในบางกรณี แต่ผู้ได้รับผลกระทบต้องได้รับโอกาสใช้สิทธิและโต้แย้งตามกฎหมาย

เมื่อได้รับหนังสือแจ้งสอบสวนหรือคำสั่ง ไม่ควรเพิกเฉย ควรขอคัดสำนวน ตรวจฐานกฎหมาย เตรียมเอกสารการครอบครอง และยื่นคำชี้แจงภายในกำหนด หากรอจนมีคำสั่งถึงที่สุด การแก้ไขอาจซับซ้อนขึ้น

ที่ดินมรดก ทายาทคนเดียวขายได้หรือไม่

หากที่ดินเป็นทรัพย์มรดกและมีทายาทหลายคน การที่ทายาทคนหนึ่งครอบครองโฉนดหรืออาศัยในที่ดินไม่ได้หมายความว่ามีสิทธิขายทั้งแปลงเพียงผู้เดียว

ต้องตรวจว่ามีผู้จัดการมรดกหรือไม่ คำสั่งศาลให้อำนาจอย่างไร พินัยกรรมกำหนดไว้หรือไม่ และทายาทได้แบ่งทรัพย์กันแล้วหรือยัง

หากมีการขายโดยผู้ไม่มีอำนาจ ผู้เสียหายควรตรวจนิติกรรม ผู้รับโอน ความสุจริต และเส้นทางการชำระราคา ก่อนกำหนดว่าจะเรียกทรัพย์คืน ขอเพิกถอน หรือเรียกค่าเสียหายจากบุคคลใด

เจ้าของรวมคนหนึ่งใช้ที่ดินทั้งหมดได้หรือไม่

เจ้าของรวมแต่ละคนมีสิทธิในทรัพย์ร่วมตามส่วน แต่การใช้ต้องไม่ขัดต่อสิทธิของเจ้าของรวมรายอื่น ผู้ถือกรรมสิทธิ์ส่วนมากไม่ได้มีอำนาจยึดครองทั้งแปลง ขับไล่อีกราย หรือขายส่วนของผู้อื่น

หากตกลงกันไม่ได้ อาจจัดทำข้อตกลงแบ่งการใช้ แบ่งกรรมสิทธิ์ ซื้อส่วนของกันและกัน หรือขอแบ่งทรัพย์ตามกระบวนการกฎหมาย หากทรัพย์แบ่งไม่ได้โดยเหมาะสม อาจต้องพิจารณาวิธีขายและแบ่งเงินตามสิทธิ

เช่าที่ดินระยะยาวต้องระวังอะไร

สัญญาเช่าที่ดินควรกำหนดอย่างน้อย

ระยะเวลาและการจดทะเบียน
ค่าเช่าและการปรับค่าเช่า
วัตถุประสงค์การใช้
การปลูกสร้างและกรรมสิทธิ์ในอาคาร
การต่อเติมและขอใบอนุญาต
ภาษีและค่าใช้จ่าย
การโอนสิทธิหรือให้เช่าช่วง
การผิดนัดและการบอกเลิก
การส่งคืนและรื้อถอนเมื่อสิ้นสัญญา
ผลเมื่อคู่สัญญาเสียชีวิตหรือทรัพย์ถูกโอน

คำสัญญาว่าจะต่ออายุในอนาคตต้องตรวจสภาพบังคับตามกฎหมาย ไม่ควรนำระยะเวลาในแต่ละช่วงมารวมแล้วโฆษณาเสมือนเป็นสิทธิจดทะเบียนระยะยาวโดยอัตโนมัติ

ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่

กฎหมายไทยจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว โดยมีข้อยกเว้นหรือโครงสร้างตามกฎหมายเฉพาะบางประเภท การใช้ชื่อบุคคลไทยถือแทนเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายมีความเสี่ยงทั้งทางแพ่ง อาญา และทางปกครอง

ชาวต่างชาติอาจพิจารณาการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามเงื่อนไข การเช่าที่ดิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือการลงทุนภายใต้กฎหมายที่เกี่ยวข้อง แต่ทุกโครงสร้างต้องมีวัตถุประสงค์แท้จริงและปฏิบัติตามกฎหมาย ไม่ควรเชื่อคำโฆษณาว่า “ถือที่ดินผ่านบริษัทได้แน่นอน” โดยไม่ตรวจผู้ถือหุ้น แหล่งเงิน และการดำเนินธุรกิจจริง

ซื้อที่ดินในชื่อบริษัทต้องตรวจอะไร

นอกจากโฉนดและสัญญาแล้ว ควรตรวจ

วัตถุประสงค์บริษัท
มติกรรมการหรือผู้ถือหุ้นที่จำเป็น
อำนาจลงนาม
แหล่งเงินและการบันทึกบัญชี
ภาษีและความเกี่ยวข้องระหว่างคู่สัญญา
ข้อจำกัดเรื่องสัดส่วนผู้ถือหุ้นต่างชาติ
ใบอนุญาตหรือผังเมืองตามโครงการ
ผลประโยชน์ขัดกันของกรรมการ
การจำนองหรือให้หลักประกัน
กระบวนการอนุมัติตามข้อบังคับบริษัท

การมีกรรมการผู้มีอำนาจลงนามไม่ได้หมายความว่ากรรมการจะนำที่ดินบริษัทไปขายเพื่อประโยชน์ส่วนตัวได้โดยไม่คำนึงถึงหน้าที่ ความเสียหาย และมติที่เกี่ยวข้อง

ที่ดินถูกเวนคืน ค่าทดแทนต่ำ ทำอย่างไร

ควรเก็บประกาศ หนังสือแจ้ง ราคาประเมิน หลักฐานการใช้ประโยชน์ รายได้จากทรัพย์ สิ่งปลูกสร้าง และข้อมูลราคาซื้อขายในบริเวณใกล้เคียง

สิทธิอุทธรณ์หรือฟ้องคดีอาจมีขั้นตอนและกำหนดเวลาเฉพาะ จึงไม่ควรรอจนพ้นกำหนด การประเมินต้องดูทั้งมูลค่าที่ถูกเวนคืน ความเสียหายต่อที่ดินส่วนที่เหลือ การย้ายกิจการ และสิทธิอื่นตามกฎหมายที่ใช้กับโครงการนั้น

เอกสารที่ควรเตรียมให้ทนายที่ดิน
โฉนดหรือเอกสารสิทธิทุกหน้า
สารบัญจดทะเบียนฉบับปัจจุบัน
ระวางแผนที่และเอกสารรังวัด
สัญญาและบันทึกข้อตกลงทุกฉบับ
หนังสือมอบอำนาจ
หลักฐานการชำระเงิน
ใบเสร็จค่าภาษีหรือค่าธรรมเนียม
ภาพถ่ายและวิดีโอพื้นที่
แผนที่แสดงตำแหน่งพิพาท
หนังสือโต้ตอบหรือหนังสือบอกกล่าว
ข้อความ LINE อีเมล และบทสนทนาที่เกี่ยวข้อง
รายชื่อพยานที่ทราบประวัติที่ดิน
ใบอนุญาตก่อสร้างหรือเอกสารจากท้องถิ่น
หมายศาล คำฟ้อง หรือคำร้อง
หนังสือจากสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานรัฐ
ลำดับเหตุการณ์โดยย่อ

หากเอกสารไม่ครบ สามารถส่งสิ่งที่มีให้ตรวจเบื้องต้นก่อนได้ ทนายจะช่วยกำหนดว่าเอกสารใดต้องขอคัดเพิ่มเติมและควรขอจากหน่วยงานใด

หลักฐานสำคัญในคดีที่ดินมีอะไรบ้าง

คดีที่ดินไม่ได้ตัดสินจากพยานบุคคลหรือโฉนดเพียงประเภทเดียว ศาลอาจพิจารณาหลักฐานหลายกลุ่มร่วมกัน ได้แก่

หลักฐานทางทะเบียน

โฉนด สารบัญจดทะเบียน ระวาง เอกสารรังวัด หนังสือมอบอำนาจ และสำนวนจากสำนักงานที่ดิน

หลักฐานการครอบครอง

ภาพถ่าย สิ่งปลูกสร้าง การทำประโยชน์ การเกษตร รั้ว ป้าย การดูแลรักษา และค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์

หลักฐานทางการเงิน

หลักฐานชำระราคา เงินมัดจำ ค่าเช่า ค่าก่อสร้าง ภาษี และเส้นทางเงินที่เกี่ยวข้องกับการซื้อหรือโอน

หลักฐานอิเล็กทรอนิกส์

ข้อความ อีเมล ไฟล์เสียง ภาพจากกล้องวงจรปิด ข้อมูลตำแหน่ง และเอกสารดิจิทัล ควรรักษาไฟล์ต้นฉบับและข้อมูลประกอบ ไม่ใช่เก็บเพียงภาพหน้าจอที่ขาดบริบท

พยานบุคคล

เจ้าของเดิม ผู้ซื้อขาย เจ้าของที่ดินข้างเคียง ช่างรังวัด ผู้รับเหมา นายหน้า เจ้าหน้าที่ หรือบุคคลที่รู้เห็นการครอบครองและนิติกรรม

พยานผู้เชี่ยวชาญ

อาจจำเป็นในคดีเกี่ยวกับการรังวัด แผนที่ ภาพถ่ายทางอากาศ ลายมือชื่อ มูลค่าทรัพย์ หรืองานก่อสร้าง

ขั้นตอนการทำงานของทีมทนายที่ดิน

ขั้นที่ 1 รับฟังข้อเท็จจริงและกำหนดเป้าหมาย

ตรวจว่าลูกค้าต้องการรักษาที่ดิน หยุดการก่อสร้าง ขอทางเข้าออก บังคับโอน เรียกเงินคืน หรือยุติข้อพิพาทด้วยข้อตกลง

ขั้นที่ 2 ตรวจเอกสารสิทธิและประวัติทางทะเบียน

ตรวจชื่อผู้ถือสิทธิ ภาระผูกพัน นิติกรรมเดิม แผนที่และหลักฐานรังวัด เพื่อไม่วางคดีบนข้อมูลที่ไม่ครบ

ขั้นที่ 3 ลงพื้นที่หรือประเมินสภาพจริง

คดีแนวเขต ทางพิพาท บุกรุก และสิ่งปลูกสร้างมักต้องเห็นสภาพจริงหรือมีภาพและแผนผังที่ชัดเจน

ขั้นที่ 4 ประเมินเขตอำนาจและกำหนดเวลา

แยกว่าต้องดำเนินการต่อสำนักงานที่ดิน ตำรวจ ศาลยุติธรรม ศาลปกครอง หรือหน่วยงานท้องถิ่น และตรวจข้อจำกัดด้านเวลาเป็นรายสิทธิเรียกร้อง

ขั้นที่ 5 วางแผนพยานหลักฐาน

ระบุเอกสารที่จะขอคัด พยานที่จะสอบ ข้อมูลทางเทคนิค และมาตรการรักษาหลักฐานก่อนสูญหาย

ขั้นที่ 6 เจรจาหรือดำเนินคดี

บางคดีเหมาะกับการรังวัดและเจรจา บางคดีต้องยื่นฟ้องหรือขอคุ้มครองโดยเร็ว การเลือกวิธีขึ้นอยู่กับความเสี่ยงและเป้าหมาย ไม่ใช่ใช้สูตรเดียวกับทุกคดี

ขั้นที่ 7 ดำเนินการหลังคำพิพากษา

เมื่อมีคำพิพากษาหรือข้อตกลง อาจยังต้องจดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ รื้อถอน ขับไล่ เรียกเงิน หรือบังคับคดี งานจึงไม่ได้จบเพียงวันที่ศาลอ่านคำพิพากษา

ค่าทนายคดีที่ดินคิดอย่างไร

ค่าบริการขึ้นอยู่กับขอบเขตและความซับซ้อน เช่น

มูลค่าที่ดินหรือความเสียหาย
จำนวนแปลงและจำนวนคู่กรณี
เป็นงานตรวจสัญญา เจรจา หรือดำเนินคดี
ต้องลงพื้นที่หรือรังวัดหรือไม่
มีประเด็นแพ่ง อาญา หรือปกครองร่วมกันหรือไม่
ต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญด้านแผนที่หรือประเมินราคาหรือไม่
จำนวนพยานและเอกสาร
ศาลและจังหวัดที่ดำเนินคดี
มีคำขอเร่งด่วนหรือมาตรการชั่วคราวหรือไม่
ขอบเขตรวมชั้นอุทธรณ์และบังคับคดีหรือไม่

ก่อนว่าจ้างควรให้สำนักงานระบุค่าทนาย ค่าธรรมเนียมศาล ค่าเดินทาง ค่าคัดเอกสาร ค่ารังวัด และค่าผู้เชี่ยวชาญแยกให้ชัด เพื่อให้ประเมินงบประมาณตลอดคดีได้

วิธีเลือกทนายที่ดินให้เหมาะกับคดี

ทนายที่เหมาะสมควรสามารถอธิบายได้ว่า

ปัญหาเป็นเรื่องกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง หรือสัญญา
ต้องใช้เอกสารจากสำนักงานที่ดินรายการใด
จำเป็นต้องรังวัดหรือลงพื้นที่หรือไม่
ควรดำเนินคดีแพ่ง อาญา หรือปกครอง
จุดแข็งและความเสี่ยงของคดีคืออะไร
ควรขอคุ้มครองชั่วคราวหรือไม่
หากชนะแล้วจะบังคับผลอย่างไร
ค่าใช้จ่ายครอบคลุมงานส่วนใด

ควรหลีกเลี่ยงผู้ที่รับประกันว่าจะชนะร้อยเปอร์เซ็นต์ หรือสรุปผลจากการดูโฉนดเพียงหน้าเดียวโดยไม่ตรวจที่มาของข้อพิพาท

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับทนายที่ดิน

มีโฉนดแล้วผู้อื่นยังอ้างครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่

อาจอ้างได้หากข้อเท็จจริงเข้าเงื่อนไข แต่ผู้กล่าวอ้างต้องพิสูจน์องค์ประกอบและระยะเวลาตามกฎหมาย การอยู่มานานหรือมีบ้านเลขที่อย่างเดียวไม่ทำให้ได้กรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติ

จ่ายภาษีที่ดินแทนเจ้าของแล้วเป็นเจ้าของหรือไม่

การชำระภาษีเป็นหลักฐานประกอบการดูแลหรือครอบครอง แต่ไม่ได้ทำให้ได้กรรมสิทธิ์ทันที ต้องพิจารณาฐานสิทธิและองค์ประกอบอื่นทั้งหมด

ผู้เช่าอยู่เกินสิบปีจะครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่

การครอบครองที่เริ่มจากสัญญาเช่าเป็นการยอมรับสิทธิของเจ้าของ ไม่ใช่การครอบครองอย่างเป็นเจ้าของตั้งแต่ต้น หากจะอ้างว่าเปลี่ยนลักษณะ ต้องมีข้อเท็จจริงและหลักฐานชัดเจน

เพื่อนบ้านไม่ยอมไปรังวัด ทำอย่างไร

สามารถยื่นคำขอรังวัดตามขั้นตอนและให้สำนักงานที่ดินแจ้งผู้เกี่ยวข้อง การไม่มาหรือไม่ลงนามไม่ได้ทำให้ข้อพิพาทสิ้นสุด ต้องตรวจบันทึกการรังวัดและใช้สิทธิต่อไปตามกฎหมาย

รั้วสร้างผิดแนวมาหลายปี รื้อได้หรือไม่

ต้องยืนยันแนวเขตและตรวจสิทธิของผู้ครอบครองก่อน ระยะเวลามีผลต่อบางข้ออ้าง จึงควรตรวจโดยเร็ว ไม่ควรรื้อถอนเองโดยไม่มีข้อตกลงหรือคำสั่งที่ชอบด้วยกฎหมาย

ถูกปิดทางเข้าออก แจ้งตำรวจได้หรือไม่

ตำรวจอาจรับเรื่องหากมีพฤติการณ์ทางอาญา แต่สิทธิในการใช้ทางมักต้องพิสูจน์ในทางแพ่ง ควรตรวจว่าทางดังกล่าวเป็นทางสาธารณะ ทางจำเป็น ภาระจำยอม หรือการอนุญาต

ผู้ขายบอกว่าโฉนดปลอดภาระ เชื่อได้หรือไม่

ควรตรวจข้อมูลปัจจุบันจากสำนักงานที่ดินและตรวจข้อเท็จจริงในพื้นที่ เพราะข้อจำกัดบางอย่างอาจไม่ปรากฏชัดจากหน้าโฉนดเพียงอย่างเดียว

นายหน้ารับเงินแทนผู้ขายได้หรือไม่

ต้องตรวจอำนาจและขอบเขตการรับเงิน อย่าโอนเงินจำนวนมากเข้าบัญชีตัวแทนโดยไม่มีหลักฐานว่าผู้ขายรับรองและเงินนั้นมีผลผูกพันผู้ขาย

เจ้าของร่วมคนหนึ่งเอาโฉนดไปจำนองทั้งแปลงได้หรือไม่

ต้องตรวจชื่อเจ้าของทั้งหมด อำนาจลงนาม และนิติกรรมที่จดทะเบียน เจ้าของร่วมคนหนึ่งไม่สามารถนำส่วนของผู้อื่นไปผูกพันโดยไม่มีอำนาจได้ตามใจชอบ

ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดปลอดภัยหรือไม่

ยังต้องตรวจสภาพทรัพย์ ผู้ครอบครอง ทางเข้าออก ภาระบางประเภท ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขการขาย ผู้ซื้ออาจได้กรรมสิทธิ์แต่ยังต้องดำเนินการขับไล่หรือแก้ปัญหาการใช้ประโยชน์ภายหลัง

คดีที่ดินต้องขึ้นศาลจังหวัดที่ที่ดินตั้งอยู่หรือไม่

เขตอำนาจขึ้นอยู่กับประเภทคดี คู่ความ และสถานที่ตั้งทรัพย์ หลายคดีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาศาลในพื้นที่ แต่ต้องตรวจคำขอและข้อเท็จจริงเฉพาะก่อนยื่น

คดีที่ดินใช้เวลานานเท่าใด

ขึ้นอยู่กับจำนวนคู่ความ ประเด็นเรื่องเอกสารสิทธิ การรังวัด ผู้เชี่ยวชาญ จำนวนพยาน และการอุทธรณ์ คดีที่เจรจาได้ย่อมสั้นกว่าคดีโฉนดทับซ้อนหรือคดีเกี่ยวกับหน่วยงานรัฐ

ฟ้องคดีเองได้หรือไม่

คู่ความอาจดำเนินคดีด้วยตนเองในบางประเภท แต่คดีที่ดินมักมีมูลค่าสูงและเกี่ยวข้องกับพยานเทคนิค การตั้งคำขอผิดหรือยื่นผิดศาลอาจแก้ไขยาก ควรให้ทนายประเมินก่อนอย่างน้อยหนึ่งครั้ง

ทนายรับประกันว่าจะได้ที่ดินคืนได้หรือไม่

ไม่มีทนายที่มีจริยธรรมสามารถรับประกันผลคดีได้ ศาลวินิจฉัยจากกฎหมายและพยานหลักฐาน ทนายควรชี้ทั้งจุดแข็ง ความเสี่ยง ค่าใช้จ่าย และทางเลือกให้ลูกค้าตัดสินใจ

ก่อนติดต่อทนายที่ดิน ควรส่งข้อมูลอะไร

เพื่อให้ประเมินเรื่องได้เร็ว กรุณาสรุปดังนี้

ที่ดินตั้งอยู่จังหวัดและอำเภอใด
มีเอกสารสิทธิประเภทใดและชื่อใคร
ปัญหาเริ่มเมื่อใด
คู่กรณีอ้างสิทธิจากอะไร
มีการรังวัดหรือหนังสือบอกกล่าวแล้วหรือไม่
มีการก่อสร้าง โอน หรือขายทรัพย์อยู่หรือไม่
เคยทำสัญญาหรืออนุญาตให้อีกฝ่ายใช้หรือไม่
ได้รับหมายศาลหรือหนังสือราชการหรือไม่
ต้องการผลลัพธ์อะไร
เรื่องใดเร่งด่วนที่สุด

เมื่อติดต่อทาง LINE สามารถส่งภาพโฉนดโดยปิดเลขบัตรประชาชนหรือข้อมูลที่ไม่จำเป็นก่อน ทีมงานจะตรวจประเด็นเบื้องต้นและแจ้งเอกสารที่ต้องใช้เพิ่มเติม

ปรึกษาทนายที่ดิน บริษัท เอสแอลเอส (2017) จำกัด

ข้อพิพาทที่ดินควรเริ่มจากข้อเท็จจริงและหลักฐาน ไม่ใช่เริ่มจากความโกรธหรือความเชื่อว่า “มีโฉนดแล้วต้องชนะ” เพราะคดีอาจเกี่ยวข้องกับสิทธิครอบครอง สัญญา ทางจำเป็น ภาระจำยอม กรรมสิทธิ์รวม มรดก หรือความชอบด้วยกฎหมายของการออกเอกสารสิทธิ

การให้ทนายตรวจตั้งแต่ต้นช่วยให้เลือกแนวทางได้ถูกต้อง รักษาหลักฐาน ลดการกล่าวหาที่เกินจริง และประเมินได้ว่าควรเจรจา รังวัด ขอคุ้มครอง หรือฟ้องคดีประเภทใด

บริษัท เอสแอลเอส (2017) จำกัด ให้บริการตรวจเอกสาร ให้คำปรึกษา เจรจา และดำเนินคดีที่ดินทั่วประเทศ โดยพิจารณาตามข้อเท็จจริงและเอกสารของลูกค้าแต่ละราย